Die Lage auf dem Immobilienmarkt der USA bezüglich Angebot und Nachfrage

Eines der grundlegendsten Konzepte, die für alle Arten von Anlagen – sei es Aktien, Anleihen, Verbrauchsgüter oder Immobilien – gelten, ist die Annahme, dass der jeweilige Preis im Grunde genommen vom Verhältnis von Angebot und Nachfrage abhängt. Obwohl von Zeit zu Zeit andere Faktoren einen Einfluss auf den Preis haben, ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage zumindest dort, wo ein echter Markt mit Versteigerungsbedingungen vorliegt, der Hauptfaktor.

Als die Kreditkrise in der zweiten Jahreshälfte 2007 die Finanzmärkte traf und eine beträchtliche Wirtschaftsflaute folgte, ging man allgemein davon aus, dass der gewerbliche Immobilienmarkt der USA ähnlich in die Knie gehen würde, wie es 20 Jahre zuvor beim Sparkassendebakel der Fall war. Die Erwartung war, dass eine große Menge an Vermögenswerten den Markt überfluten würde und dass sich die Kapitalquellen, die den außergewöhnlich rapiden Anstieg der Immobilienpreise ausgelöst hatten, in nichts auflösen würden. Dies ereignete sich teilweise tatsächlich im Verlauf des Jahres 2008 und Anfang 2009. Wer schnell und gezielt handelte, war in der Lage, eine gewisse Anzahl extrem hochwertiger Immobilien zu sehr günstigen Preisen zu erwerben.

Jedoch änderte sich die Lage, was Angebot und Nachfrage auf dem gewerblichen Immobilienmarkt der USA anging, relativ schnell. Obwohl die Kreditmärkte erstarrt blieben, tauchte innerhalb kürzester Zeit eine enorme Menge an Kapital aus dem In- und Ausland auf, das ausnahmslos bei der Suche nach bevorzugten Immobilien in wenigen ausgewählten Märkten verwendet wurde. Aus verschiedenen Gründen stieg das Angebot jedoch nicht mit der steigenden Nachfrage. Daraufhin stiegen die Preise auf die gleichen Niveaus wie vor der Rezession, vor allem in bestimmten Märkten wie New York, Boston, Washington DC und San Francisco.

Zu Beginn der zweiten Jahreshälfte 2010 liegen nach Ansicht von Falcon Real Estate Faktoren vor, die zu einem gewissen Anstieg an Qualitätsimmobilien auf dem Markt führen werden, während die Nachfrage (gemessen an der Menge des für Investitionen verfügbaren Bargelds) nunmehr den Höhepunkt überschritten haben mag. Wir sind nach wie vor der Ansicht, dass Anleger, die sich heute auf den gewerblichen Immobilienmarkt der USA begeben, ausgezeichnete Investitionen finden können, sofern sie vernünftige und breit angelegte Ziele verfolgen und in der Lage sind, schnell und entschlussfreudig zu reagieren.

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Die Nachfrage auf dem Markt

Infolge der Kreditkrise und der Rezession gerieten institutionelle Investoren in den USA – hierzu zählen Rentenfonds (pension funds) und Stiftungsfonds der Hochschulen (university endowment funds) – unter erheblichen Druck, in Vermögenswerte zu investieren, die höhere Renditen bieten. Der Zusammenbruch des Aktienmarkts hatte diesen Fonds großen Schaden zugefügt, und weder Unternehmen noch Regierungen der einzelnen Bundesstaaten verfügten über ausreichendes Einkommen, um Einzahlungen vorzunehmen und somit die Verluste auszugleichen. Um die Rezession zu bekämpfen, senkte die Federal Reserve die kurzfristigen Zinssätze effektiv auf Null und die langfristigen Zinssätze auf einen Wert zwischen 2 % und 4 %. Gewerbliche Immobilien mit Kapitalisierungsraten von 7 % bis 8 % und die Aussicht auf Inflationsschutz sowie eine gewisse allmähliche Kapitalwertsteigerung erschienen als sehr attraktive Alternative. Daher planten sehr viele institutionelle Investoren, immer mehr Geld für gewerbliche Immobilien auszugeben.

Zudem gründeten Finanzinstitute wie Morgan Stanley und Bauunternehmern wie John Buck aus Chicago eine große Zahl an Risikokapitalfonds (private equity funds). Dabei wurden buchstäblich Milliarden von Dollar von Einzelanlegern und institutionellen Investoren gesammelt, die darauf aus waren, von den unter Druck geratenen Immobilien zu profitieren, deren Erscheinen auf dem Markt prognostiziert wurde. Für diese Fonds gab es eine Reihe von Investmentvorgaben, wobei manche davon dafür vorgesehen waren, in Verzug geratene Hypotheken aufzukaufen, um die Kontrolle über gute Immobilien zu erlangen. Mit anderen sollten Mezzanine-Schulden aufgekauft oder gegründet und weitere einfach bei der Suche nach guten Immobilien zu Schnäppchenpreisen verwendet werden.

Die dritte auf den Markt eindringende Hauptgruppe setzte sich aus ausländischen Institutionen und Einzelpersonen zusammen. Viele Staatsfonds (sovereign wealth funds) wie ADIA, die Qatar Investment Authority, die Kuwait Investment Authority und die Government of Singapore Investment Corporation tätigten hochkarätige Käufe von gewerblichen Immobilien in den USA und ließen den Schluss zu, dass sie darauf aus waren, ihre Portfolios zu erweitern.

Schließlich gab es in der Branche der Immobilien-Investmentfonds (Real Estate Investment Trust, REIT) eine dramatische Kehrtwende. Zu Beginn der Kreditkrise befanden sich viele der REITs kurz vor der Insolvenz und verfügten über keinen ausreichenden Cashflow, um ihren jeweiligen Verbindlichkeiten nachzukommen. Doch gerade als es Risikokapitalfonds (private equity funds) gelang, 2008 und 2009 Milliarden von Dollar zu sammeln, richteten viele REITs, darunter SL Green in New York City, ihre Aufmerksamkeit auf den Aktienmarkt und kamen in den Besitz bedeutender Mengen an Cash, sodass sie nicht länger gezwungen waren, Immobilien zu verkaufen, sondern stattdessen zu wichtigen Akteuren auf dem Immobilienmarkt wurden.

Die Zusammenwirkung dieser Faktoren führte dazu, dass eine außergewöhnlich hohe Menge an Eigenkapital zur Investition in hochwertige gewerbliche Immobilien in den USA zur Verfügung stand. Erschwerend kam hinzu, dass die meisten dieser Gruppen sich auf wenige wichtige Regionen in den USA konzentrieren wollten.

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