Industriemarkt

Der Industrie- und Logistikmarkt in den USA zeigt sich ebenfalls ziemlich robust. Jones Lang LaSalle berichtet, dass dieser Markt "langsam aber sicher vorwärts segelt" und inzwischen sechs aufeinanderfolgende Quartale mit Wachstum verzeichnet. An führender Stelle in diesem Sektor stehen Warenlager und Vertriebszentren nach Art einer "Big Box", die dafür verantwortlich sind, dass der Umfang an leer stehenden Flächen zum Ende des dritten Quartals auf 9,6 % gesunken ist. Dies bedeutet fast 60 Basispunkte weniger als vor einem Jahr. Es ist zu erwarten, dass im Verlauf des neuen Jahres der zur Verfügung stehende Raum noch weniger wird. Die Mieten stabilisieren sich auf dem industriellen Markt zwar nur langsam, die Werte sind im dritten Quartal im Landesdurchschnitt jedoch um ein halbes Prozent auf 1 % gestiegen. Wie beim Büromarkt wird im neuen Jahr mit sehr wenigen spekulativen Bauvorhaben gerechnet. Das wird dazu führen, dass die Mietpreise in diesem Sektor noch mehr unter Druck geraten werden.
Die Stärke auf dem Industriemarkt betrifft vor allem jene Märkte, die über große Vertriebszentren verfügen und eine solide Transportinfrastruktur haben. Hierzu gehören Atlanta, Chicago, Dallas, Houston, das Inland Empire im Süden Kaliforniens, Philadelphia und Central New Jersey. Alle diese Gebiete sind weitgehend von internen US-Vertriebshändlern abhängig und profitieren daher von der sich erholenden US-Wirtschaft. Demgegenüber verläuft der Wirtschaftsaufschwung in jenen industriellen Märkten, die sich hauptsächlich auf die Exportmärkte stützen, merklich langsamer.

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Wohnungen

Der Markt für Mietwohnungen ist nach wie vor der bedeutendste Teil des Markts für Gewerbeimmobilien in den USA. Der Umfang an leer stehenden Flächen auf dem Markt nimmt weiterhin ab und ist im dritten Quartal um weitere 30 Basispunkte auf 5,6 % gefallen. Es gibt eine Reihe von grundsätzlichen Trends, die sich zurzeit günstig auf den Wohnungsmarkt auswirken. Hier wäre vor allem der Zusammenbruch des Markts für Eigentumswohnungen und Wohnhäuser zu nennen, der die Zahl der Eigentümer hat deutlich sinken lassen. Daher ist ein hoher Prozentsatz der US-Amerikaner in den Mietmarkt übergewechselt. Dieser Trend wird durch die hohe Arbeitslosenquote noch unterstützt, die ein Grund dafür ist, dass viele Menschen keinen Versuch unternehmen, ein Eigenheim zu erwerben. Da die Menschen in den Vereinigten Staaten heutzutage später heiraten als dies früher der Fall war, ist es inzwischen auch viel üblicher, länger zur Miete zu wohnen, anstatt in der eigenen Wohnung.

Für Anleger dürften die guten Konditionen für Mietwohnungen bis weit ins Jahr 2012 anhalten. Die einzige absehbare Änderung wird sein, dass in manchen Regionen neuer Wohnraum geschaffen wird. Der Bau von Apartments – vor allem in Großstadtvororten – vollzieht sich relativ schnell, und wegen des niedrigen Niveaus an leer stehenden Flächen haben manche Bauunternehmer solche Projekte in vielen Teilen des Landes in Angriff genommen. Dabei vertreten wir bei Falcon die Meinung, dass es kaum Wettbewerbsdruck wegen eines Überangebots an Neubauten geben wird. Vielmehr denken wir, dass gut verwaltete Projekte in guter Lage ihre Position auf dem Markt behaupten können und weiterhin eine gute Rendite aufweisen.

Längerfristig deutet die NCREIF-Leistungsstatistik darauf hin, dass Apartments die beste Vermögensklasse auf dem Markt für Gewerbeimmobilien in den USA sind und konsequent einen höheren internen Zinsfuß (IRR) aufweisen als jeder andere Sektor des Markts. Daher empfiehlt Falcon, dass jedes gut diversifizierte Portfolio an US-Gewerbeimmobilien Mietwohnungen als Vermögensklasse beinhalten sollte. Wir haben viel Erfahrung mit der Vermittlung von Asset Management bezüglich Wohnungen und verfügen über Verfahren zur effektiven Verwaltung solcher Immobilien.

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Einzelhandel

Das Congressional Budget Office berichtete von einer nach wie vor wachsenden Ungleichheit zwischen der wohlhabenden Bevölkerungsschicht und der restlichen Bevölkerung im Jahr 2011. Diese Ungleichzeit hat in der Presse zu Schlagzeilen geführt, die durch politische Bewegungen wie die "Tea Party" oder "Occupy Wall Street" zusätzliche Beachtung erlangten. Diese Ungleichheit macht sich, was den gewerblichen Immobilienmarkt betrifft, natürlich hauptsächlich im Bereich Einzelhandel bemerkbar. Luxus-Einzelhändler profitieren eindeutig von dieser Situation, während andere Segmente des Einzelhandels von einer schwierigeren Marktatmosphäre betroffen sind. Falcon war schon immer eher negativ eingestellt, was die Investition in Immobilien betrifft, die an so genannte "Big Box" Retailer wie Walmart, Kmart oder Target vermietet sind, weil diese längerfristig unveränderte Mieten haben. In den meisten anderen Segmenten des Einzelhandelmarkts hat die Konkurrenz – vor allem während der letzten Rezession – zugenommen. Darum glauben wir, dass es wichtig ist, bei Investitionen in Einzelhandelsimmobilien wählerisch vorzugehen. Die obere Luxusklasse an Einzelhändler mit Adressen wie Fifth Avenue und Madison Avenue in New York, Michigan Avenue in Chicago und Rodeo Drive in Beverly Hills haben den Vorteil der besten Lage und Mieter mit höchster Bonität. Ab und zu empfiehlt Falcon auch andere Einzelhändler in bedeutenden Großstädten, wenn sie strenge Anlagekriterien erfüllen.

Fazit

Aufgrund der langsamen, aber nachhaltigen Verbesserung der US-Wirtschaft beobachten wir eine überraschend solide Erholung in den meisten Segmenten des Markts für Gewerbeimmobilien in den USA. Spitzenreiter ist der Markt für Mietwohnungen, gefolgt von dem ebenfalls gut platzierten Büromarkt in bedeutenden Großstädten des Landes. Immerhin war die Mietaktivität in den ersten neun Monaten des Jahres 2011 um 23 % höher als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Zusätzlich gibt es inzwischen nach sechs Quartalen steigender Nachfragen nach Mietobjekten 9,6 % weniger leer stehende Flächen in den Bereichen Industrie und Logistik. Wir sind der Überzeugung, dass diese beiden Faktoren den Geschäftsleuten in den USA einen ziemlich optimistischen Ausblick bescheren.

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