Carl Zeiss Building
Einzelobjekt-Fond Nr. 6
Diese Immobilie befindet sich in Dublin (Kalifornien), östlich von San Francisco. Sie wurde im September 2002 zu einem Gesamtpreis von 37,3 Mio. US-Dollar inklusive aller Vertragsabschlusskosten und Rückstellungen erworben. Der Mieter des Gebäudes war die Carl Zeiss, Inc., mit einem ursprünglich von der Carl-Zeiss-Stiftung garantierten Mietvertrag mit einer Laufzeit von 20 Jahren. Als das Gebäude erworben wurde, betrug die Restlaufzeit des Mietvertrags 17 Jahre. Eine erste Hypothek in Höhe von 25,3 Mio. US-Dollar (etwa 70 % des Kaufpreises) wurde von der Credit Suisse First Boston zur Verfügung gestellt, die ersten 7 Jahre davon tilgungsfrei. Ausländische Investoren beteiligten sich an der Transaktion über ein Portfoliodarlehen mit einer Rendite von 10,35 %. Andere Anleger strukturierten ihre Investitionen in Form von Eigenkapital und erhielten dafür eine Rendite in Höhe von 10,1 %.
In Übereinstimmung mit der ursprünglichen Investitionsstrategie für das Objekt sollte das Zeiss Building 2009 nach einer Besitzzeit von sieben Jahren wieder verkauft werden. Da der Immobilienmarkt zu diesem Zeitpunkt jedoch immer noch sehr geschwächt war, entschied sich Falcon dazu, das Gebäude länger zu halten, bis sich der Markt wieder erholt hat. Ausgehend von unserer Analyse würde ein Verkauf des Gebäudes im Jahr 2015 zu einer Kapitalisierungsrate von 9,5 % eine ausreichend hohe Rendite erbringen, sodass sowohl das Portfoliodarlehen als auch das investierte Eigenkapital, einschließlich aller dann fälligen Zinsen und Quartalszahlungen an die Eigenkapitalinvestoren, zurückbezahlt werden kann. Der längere Besitz der Immobilie ist möglich, weil die letzte Rate der ersten Hypothek erst im Oktober 2032 fällig ist.