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El Mercado Industrial
El sector industrial de los EE.UU. y el mercado de la logística también están mostrando una buena dosis de fuerza. Jones Lang LaSalle señala que este mercado "está navegando y avanza a un ritmo lento y constante." Se han experimentado seis trimestres consecutivos de crecimiento de la demanda. Lo más solicitado es el formato de "caja grande" para el almacenaje a granel y lidera también la logística, cuya fuerza ha llevado a un descenso en la tasa de desocupación general de zonas industriales quedando en 9,6% al final del tercer trimestre. Esto significa 60 puntos básicos por debajo del nivel registrado hace un año, y se espera que la disponibilidad de espacio segua disminuyendo en el año 2012. La estabilización de los alquileres en el mercado industrial ha sido lenta pero el tercer trimestre vio un ligero repunte de alrededor de la mitad de 1% a nivel nacional. Al igual que con el mercado de oficinas, no se prevé mucha construcción especulativa para el próximo año lo cual debe resultar en algún nuevo aumento de las rentas en este sector.
La fuerza en el mercado industrial se ha concentrado en aquellos mercados que son importantes centros de distribución y que tienen una fuerte infraestructura de transporte. Esto incluye a Atlanta, Chicago, Dallas, Houston, el Inland Empire de California del Sur, Filadelfia y Nueva Jersey Central. Todos estos lugares dependen en gran medida de la distribución interna dentro de EE.UU., y por lo tanto se benefician de la recuperación de la economía de EE.UU. Por el contrario, los mercados industriales que se centran principalmente en los mercados de exportación, están experimentando un ritmo más lento de la recuperación.
Apartamentos
El mercado de apartamentos en alquiler ha mantenido su fuerte posición al igual que el mercado de bienes raíces comerciales de los EE.UU. La tasa de vacantes en el mercado sigue cayendo, y volvió a hacerlo otros 30 puntos básicos en el tercer trimestre para llegar a un 5,6%. Existen una serie de tendencias básicas que están apoyando el mercado de apartamentos en este momento. En primer lugar, el colapso de los mercados de condominios y viviendas ha dado lugar a una disminución significativa en la propiedad de la vivienda y de que un gran porcentaje de la población de los EE.UU. se haya pasado al mercado de alquiler de viviendas. Esta tendencia se ve acelerada por el alto nivel de desempleo que impide que muchas personas ni siquiera opten a poseer su propia casa. Además ahora el matrimonio en los Estados Unidos ocurre mucho más tarde en la vida de las personas y por lo tanto los pisos de alquiler se han convertido en una forma aceptable de vivienda durante un período de tiempo más largo.
Desde un punto de vista de inversión, las condiciones favorables en el mercado de viviendas de alquiler continuará hasta bien entrado 2012. El único cambio previsible será la incorporación de nueva oferta en algunos mercados. La construcción de proyectos de apartamentos nuevos, en especial de apartamentos con jardín en zonas suburbanas, podría darse de una forma relativamente rápida. El bajo nivel de las tasas de desocupación ha llevado a algunos promotores a aventurarse en este tipo de proyectos en los principales mercados de todo el país. Sin embargo, Falcon cree que hay muy pocas posibilidades de que se produzcan presiones competitivas originarias de un exceso de construcción, y creemos que una propiedad con buena ubicación, bien gestionada mantendrá su posición en el mercado y seguirá produciendo buenos rendimientos.
Locales Comerciales
La Oficina de Presupuesto del Congreso ha informado que en 2011 hubo una continua y creciente disparidad entre los niveles más altos de la sociedad en los Estados Unidos y casi todos los demás. Esta disparidad ha recibido una gran atención en la prensa por movimientos políticos como el "Tea Party" y "Ocupar Wall Street". El principal efecto de esta disparidad (en lo que respecta a los bienes raíces comerciales) se ve por supuesto en la industria minorista. Los minoristas de alta gama se benefician claramente de esta situación mientras todos los demás sectores de la industria al por menor se enfrentan a un entorno de mercado más difícil. Falcón ha tenido siempre una visión negativa de la inversión en propiedades arrendadas por la llamada "caja grande" que caracteriza a minoristas como Wal-Mart, Kmart y Target que optan por una tarifa plana de arrendamiento a largo plazo. La competencia en la mayoría de los otros segmentos del mercado minorista ha ido en aumento, particularmente durante la reciente recesión, y por lo tanto, creemos que es importante ser muy selectivo en la inversión de bienes al por menor. Los minoristas de alta gama, sin embargo, en lugares como la Quinta Avenida y Madison Avenue en Nueva York, Michigan Avenue en Chicago y Rodeo Drive en Beverly Hills, tienen la ventaja de contar con las mejores ubicaciones posibles y con los inquilinos de crédito más fuerte. De vez en cuando Falcon también recomienda otros puntos de venta seleccionados en las principales zonas urbanas si cumplen con los estrictos criterios de inversión.
Conclusion
Con la mejora lenta pero constante de la economía de los EE.UU. estamos viendo una recuperación sorprendentemente fuerte en la mayoría de los segmentos del mercado de bienes raíces comerciales. El mercado de alquiler de apartamentos está a la cabeza pero el mercado de oficinas en las principales áreas metropolitanas de todo el país también lo está haciendo muy bien. La actividad en los primeros nueve meses de 2011 supuso un aumento del del 23% con respecto al año anterior. Además, la tasa de vacantes en el sector industrial y la logística se ha reducido a 9,6% después de seis trimestres consecutivos de aumento de la demanda de arrendamiento. Creemos que estos dos factores indican un panorama bastante optimista para los empresarios estadounidenses en el año 2012.