L’offre et de la demande sur le marché immobilier américain

L'un des principes les plus fondamentaux qui s'applique à tous les types d'investissement, qu'il s'agisse d'actions, d'obligations, de marchandises ou d'immobilier, est que les prix sont avant tout déterminés par la relation entre l'offre et la demande de l'actif en question. D'autres facteurs peuvent parfois peser sur les prix mais quand un véritable marché d'enchères existe, le rapport entre l'offre et la demande est le principal facteur déterminant.

Quand la crise du crédit a frappé les marchés financiers mondiaux durant la seconde moitié de 2007, suivie d'une grave récession économique, l'avis général était que le marché de l'immobilier commercial américain serait anéanti, comme cela s'était passé 20 ans plus tôt lors de la débâcle des caisses d’épargne logement. On s'attendait à ce qu'une vague d’actifs en difficulté inonde le marché et que la plupart des sources de capital qui avaient soutenu l'extraordinaire augmentation des prix de l'immobilier se tarissent. C'est effectivement ce qui a commencé à se produire en 2008 et au début 2009, et ceux qui ont agi rapidement et résolument ont pu acquérir des biens de qualité supérieure à des prix très raisonnables.

Cependant, la situation de l'offre et de la demande sur le marché de l'immobilier commercial américain a évolué assez rapidement. Malgré le gel continu des marchés du crédit, un énorme volume de capitaux propres provenant de sources domestiques et étrangères est apparu en très peu de temps, à la recherche de biens de premier ordre sur un petit nombre de marchés choisis. Pour diverses raisons, cette augmentation de la demande ne s'est pas accompagnée d'une augmentation correspondante de l'offre et par conséquent les prix, en particulier sur quelques marchés choisis tels que New York, Boston, Washington DC et San Francisco, sont remontés presque jusqu'aux niveaux observés avant le début de la récession.

Alors que nous entrons dans la seconde moitié de 2010, chez Falcon Real Estate, nous pensons que les facteurs qui entraîneront une certaine augmentation de l'offre de biens de qualité sont en place et que la demande (mesurée par le volume de liquidités à investir) a peut-être atteint un plafond. Nous continuons à croire que les investisseurs qui se lancent actuellement sur le marché de l'immobilier commercial américain peuvent y trouver d'excellents investissements, à condition que leurs objectifs d'investissement soient raisonnables et plutôt larges et qu'ils puissent agir rapidement et résolument.

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La demande du marché

La crise du crédit et la récession ont fait peser une forte pression sur les investisseurs institutionnels américains tels que les fonds de pension et les fonds de dotation universitaires, les poussant à investir dans des actifs offrant des rendements plus élevés. L'effondrement de la bourse a dévasté ces fonds et ni les entreprises, ni les gouvernements des États n'avaient des revenus suffisants pour y contribuer afin de compenser leurs pertes. Pour lutter contre la récession, la « Fed » avait baissé les taux d'intérêt à court terme pratiquement à zéro et les taux à long terme tournaient autour de 2 à 4 %. L'immobilier commercial, avec des taux de capitalisation initiaux de 7 à 8 %, sans compter la perspective d'une protection contre l'inflation et d’une certaine plus-value avec le temps, semblait représenter une option très intéressante. Par conséquent, beaucoup d’investisseurs institutionnels ont affecté des montants de plus en plus importants à l'immobilier commercial.

En outre, un grand nombre de fonds de capital d'investissement ont été formés par des groupes tells que Morgan Stanley et le promoteur John Buck de Chicago. Des milliards de dollars ont été levés auprès d'investisseurs individuels et institutionnels soucieux de tirer parti de l’afflux de biens en difficulté que l’on s’attendait à voir inonder le marché. Ces fonds avaient des objectifs d'investissement très variés. Certains visaient à racheter des hypothèques en défaut de paiement pour pouvoir prendre le contrôle de biens de qualité, d'autres visaient à acheter ou à arranger un financement intermédiaire dit « mezzanine » et d'autres cherchaient simplement à acquérir des biens de bonne qualité à prix réduits.

Le troisième grand groupe à se lancer sur le marché était composé d’investisseurs institutionnels et individuels étrangers. Un grand nombre de fonds souverains, tels qu’ADIA, le Qatar Investment Authority, le Kuwait Investment Authority et le Government of Singapore Investment Corporation ont procédé à des acquisitions prestigieuses d'immobilier commercial américain et indiqué qu'ils cherchaient à étoffer leur portefeuille.

Pour finir, l'industrie des sociétés de placement immobilier s’est redressée de façon spectaculaire. Au début de la crise du crédit, de nombreuses sociétés de placement immobilier (REIT) semblaient au bord de la faillite, leur cash-flow étant insuffisant pour faire face à leurs diverses obligations. Cependant, tout comme les fonds de capital d'investissement qui avaient pu lever des milliards de dollars en 2008 et 2009, nombre de sociétés de placement immobilier, telles que SL Green à New York, se sont tournées vers la bourse et ont levé des quantités très importantes de liquidités. Ainsi, au lieu d'être forcées de vendre des biens, elles sont devenues des acheteurs importants d'immobilier de qualité.

La combinaison de tous ces facteurs a provoqué un afflux extraordinaire de capitaux propres à la recherche d'immobilier commercial américain de qualité supérieure. Et pour compliquer le problème, la plupart des groupes mentionnés désiraient se concentrer uniquement sur un petit nombre de marchés géographiques importants des États-Unis.

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