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La surprise des États-Unis
À la grande surprise de nombreux observateurs, aux États-Unis comme à l'étranger, l'économie américaine continue d'afficher une croissance lente mais régulière. Alors que seulement cet été, de nombreux économistes prévoyaient que les États-Unis allaient plonger dans une seconde récession, le produit intérieur brut a augmenté à un taux annuel de 2 % au troisième trimestre, en progression sensible par rapport au taux de 1,3 % du trimestre précédent. L'augmentation du taux de croissance s'est produite malgré la crise qui frappe la zone euro et la récession dans laquelle se trouve le Japon.
Aux États-Unis, ce taux de croissance provient presque exclusivement du secteur privé et compense l'impact négatif sur l'économie des réductions de dépenses au niveau du gouvernement des États et des gouvernements locaux. Bien entendu, le gouvernement fédéral continue à fonctionner avec un énorme déficit ce qui, combiné aux politiques expansives de la Fed, stimule considérablement l'économie américaine.
Signe du redressement de l'économie, le taux de chômage a chuté dans 43 États en novembre. Il s'agit du plus grand nombre d'États signalant une baisse en huit ans. L'économie a maintenant généré 100 000 emplois ou plus cinq mois d'affilée, une première depuis 2006, avant la récente récession. D'autre part, à la mi-décembre, le nombre de nouvelles demandes d'allocation-chômage a atteint le niveau le plus bas en trois ans et demi, plus précisément depuis mai 2008. L'amélioration continue des statistiques de l'emploi laisse fortement présager que le 4e trimestre affichera une augmentation de la croissance totale par rapport au taux de 2 % du 3e trimestre.
Le marché de l'immobilier commercial américain fait également preuve d'une vigueur étonnante. Le marché immobilier bénéficie non seulement de la reprise de l'économie mais aussi de la santé sous-jacente du marché commercial lui-même. Contrairement aux prévisions de nombreux observateurs et à l'inverse du marché résidentiel, ce marché ne présentait pas de surconstruction et ne s'est pas trouvé inondé de biens saisis. Par conséquent, avec l'amélioration de l'économie, les taux de vacance sont en baisse dans la plupart des secteurs du marché immobilier et les prix des loyers commencent à remonter.
Le marché des bureaux
Sur le marché des bureaux, l'amélioration s'accélère nettement. Selon Cushman & Wakefield, le taux de vacance global sur 30 marchés de centre d'affaires clés a baissé de 1,1 point en un an, atteignant 13,8 % à la fin septembre. Sur ces marchés, l'absorption nette a été positive pendant quatre trimestres consécutifs et représente le niveau d'absorption de troisième trimestre le plus élevé depuis 2006, ainsi que le troisième volume enregistré sur n'importe quel trimestre depuis l'an 2000. Washington DC, le « Midtown » de Manhattan, San Francisco, Chicago et Orange County en Californie sont les marchés qui affichent les meilleurs niveaux d'absorption. Parallèlement, l'activité locative totale sur un an a augmenté de presque 23 % par rapport à la même période de l'année dernière, atteignant presque 59 millions de pieds carrés. Cette forte activité de location de bureaux commence à avoir un impact sur les prix locatifs, avec des loyers de classe A de 1 % supérieurs à il y a un an, bien que les loyers des classes B et C continuent à accuser un certain retard par rapport à la reprise et demeurent légèrement inférieurs au niveau de l'an dernier. Cependant, dans certaines métropoles telles que San Francisco et New York, on observe déjà de fortes augmentations des prix locatifs avec, dans certains immeubles de premier ordre de New York, des loyers désormais supérieurs à 100 dollars le pied carré. Le dynamisme du marché de la location de bureaux traduit clairement l'optimisme des dirigeants d'entreprise en ce qui concerne les perspectives commerciales et confirme qu'au 4e trimestre, le PIB affichera vraisemblablement un redressement surprenant.
Comme nous l'avons indiqué dans nos bulletins précédents, le relèvement des prix du marché des bureaux dans des villes telles que New York, Boston et San Francisco semble anticiper une augmentation des locations qui pourrait ne se réaliser que dans un an ou deux. Cependant, nous continuons à observer de bonnes opportunités dans d'autres endroits tels que Houston, Chicago et Seattle, ou dans des zones métropolitaines étendues telles que le nord du New Jersey et Orange County en Californie.
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