Vol. 21, Numéro 1 page 2 : < previous page (p1)
Le marché industriel
Le marché de l'immobilier industriel et logistique américain affiche également une bonne tenue. Selon Jones Lang LaSalle, ce marché « progresse lentement mais sûrement » et a connu à ce jour six trimestres consécutifs d'accroissement de la demande. En tête se trouve le secteur des entrepôts de la grande distribution (« big box ») et de l'immobilier logistique, dont le dynamisme a réduit le taux de vacance industriel global à 9,6 % à la fin du troisième trimestre. Ceci représente 60 points de base en dessous du niveau d'il y a un an et l'on s'attend à ce que l'espace disponible continue à se raréfier en 2012. Sur le marché industriel, les loyers ont mis du temps à se stabiliser, mais le troisième trimestre a affiché un léger redressement d'environ ½ % au niveau national. Comme sur le marché des bureaux, on projette peu de construction spéculative pour l'année à venir, ce qui devrait créer une pression supplémentaire à la hausse des loyers dans ce secteur.
La vigueur du marché industriel s'est manifestée sur les marchés qui constituent des centres de distribution importants et bénéficient de solides infrastructures de transport, comme Atlanta, Chicago, Dallas, Houston, l'« empire intérieur » (Inland Empire) de Californie du sud, Philadelphie et le centre du New Jersey. Tous ces endroits dépendent en très grande partie de la distribution intérieure des États-Unis et bénéficient donc du redressement de l'économie américaine. Par contre, les marchés industriels qui se concentrent principalement sur les marchés d'exportation connaissent un redressement plus lent.
Appartements
Le marché des appartements locatifs est demeuré le secteur le plus robuste du marché immobilier commercial américain. Sur ce marché, le taux de vacance continue de baisser, perdant encore 30 points de base au troisième trimestre pour atteindre 5,6 %. Plusieurs tendances de base soutiennent actuellement le marché des appartements. Tout d'abord, l'effondrement du marché des condominiums et des maisons individuelles a entraîné une baisse sensible de l'accès à la propriété, poussant un gros pourcentage de la population américaine sur le marché locatif. Cette tendance est accélérée par le niveau élevé du chômage qui empêche pour un grand nombre toute velléité d'accession à la propriété. Comme en général, aux États-Unis, les gens se marient désormais beaucoup plus tard, les appartements locatifs deviennent pour un plus grand nombre une forme de logement acceptable à plus long terme.
En termes d'investissement, les conditions favorables que présente le marché des appartements locatifs devraient perdurer en 2012, le seul changement prévisible étant une augmentation de l'offre sur certains marchés. La construction de nouveaux ensembles d'appartements, en particulier d'appartements-jardins de banlieue, peut être réalisée relativement rapidement et le faible niveau des taux de vacance a encouragé certains promoteurs à lancer de tels projets sur des marchés importants dans tous le pays. Cependant, chez Falcon, nous pensons qu'il est très peu probable que des pressions concurrentielles se fassent sentir à cause de la surconstruction et, à notre avis, un projet bien situé et bien géré conservera sa position sur le marché et continuera à fournir des revenus intéressants.
Sur le long terme, les statistiques de performance du NCREIF indiquent que les appartements sont la classe d'actifs la plus performante sur le marché de l'immobilier commercial américain, produisant régulièrement un taux de rendement interne supérieur à celui des autres sections du marché. Par conséquent, nous pensons que les appartements locatifs doivent constituer l'une des classes d'actifs d'un portefeuille d'immobilier commercial américain bien diversifié. Nous bénéficions d'une expérience considérable en gestion d'actifs pour les ensembles d'habitations collectives et pensons que nous avons mis en place des procédures qui nous permettent de gérer ces biens de façon efficace.
Commerce de détail
Selon le Congressional Budget Office, 2011 a affiché une croissance continue des disparités entre les couches supérieures de la société américaine et pratiquement tout le reste de la population. Ce phénomène a été largement couvert par la presse suite à l'émergence de mouvements politiques tels que le « Tea Party » et « Occupy Wall Street ». En ce qui concerne l'immobilier commercial, cette disparité touche bien sûr principalement l'industrie du commerce de détail. Les commerces haut de gamme bénéficient évidemment de cette situation, alors que tous les autres segments de l'industrie du détail font face à un environnement commercial plus difficile. Falcon a toujours découragé l'investissement dans des biens loués à des grandes surfaces telles que Walmart, Kmart ou Target à cause de leurs baux à loyer fixe à long terme. Dans la plupart des autres segments du marché du détail, la concurrence a augmenté, en particulier durant la dernière récession, et nous pensons par conséquent qu'il est très important de faire preuve de discernement en investissant dans un bien destiné au commerce de détail. Cependant, les détaillants très haut de gamme situés sur des artères telles que Fifth Avenue et Madison Avenue à New York, Michigan Avenue à Chicago et Rodeo Drive à Beverly Hills bénéficient des meilleurs emplacements possibles et de locataires extrêmement fiables. De temps en temps, Falcon recommande aussi certains autres détaillants d'agglomérations importantes, s'ils répondent à des critères d'investissement très stricts.
Conclusion
Avec l'amélioration lente mais régulière de l'économie américaine, nous observons une reprise étonnamment forte dans la plupart des segments du marché immobilier commercial américain. Le marché des appartements locatifs mène cette reprise mais, dans les grandes agglomérations du pays, le marché des bureaux se comporte également fort bien, l'activité locative ayant augmenté de 23 % au cours des neuf premiers mois de 2011 par rapport à l'année précédente. De surcroît, le taux de vacance du secteur industriel et logistique est tombé à 9,6 % après six trimestres consécutifs d'augmentation de la demande locative. Nous pensons que ces deux facteurs indiquent que les hommes d'affaires américains envisagent l'année 2012 avec un certain optimisme.