L'été de notre déplaisir

Quand dix des principales places boursières du monde sont entrées dans une phase baissière en juillet et août, Merrill Lynch (que Shakespeare les pardonne) a parlé de « l'été de notre déplaisir » à propos du troisième trimestre 2011. Il est vrai que, de tous les coins de la planète, nous est parvenu un flot incessant de nouvelles négatives sur l'économie. Mais comme l'a dit Warren Buffett, « Les mauvaises nouvelles sont le meilleur ami de l'investisseur. Elles vous permettent d'acheter un morceau de l'Amérique à prix bradé ».

Pour Falcon Real Estate, les investisseurs qui envisagent de s'engager aujourd'hui sur le marché de l'immobilier commercial américain peuvent prendre un certain nombre de mesures pour contrecarrer les mauvaises nouvelles et minimiser les divers risques auxquels ils doivent actuellement faire face.

1. 1. Penser à long terme.
2. 2. Privilégier les emplacements les plus performants.
3. 3. Ne choisir que des locataires solvables.
4. 4. Obtenir des rendements attractifs en progression.
5. 5. S'assurer que les baux prévoient une protection contre l'inflation.
6. 6. Utiliser des techniques de financement prudentes.

À l'orée du quatrième trimestre 2011, les indicateurs de base du marché immobilier commercial américain sont plutôt solides. Jones Lang LaSalle, l'une des principales sociétés de courtage des États-Unis, souligne dans son bulletin du mois d'août que « le secteur de l'immobilier de bureaux américain commence l'été 2011 avec les meilleurs chiffres trimestriels depuis plus de quatre ans » et, selon Cushman & Wakefield, « dans tous le pays, les marchés de l'immobilier de bureaux ont continué à montrer des signes réguliers d'amélioration . . . » D'autres segments du marché — le commerce de détail, l'immobilier industriel et les appartements locatifs — affichent également de bons résultats.

L'immobilier commercial n'est pas une classe d'actifs sujette à l'extrême volatilité qui caractérise actuellement les marchés boursiers du monde entier et, contrairement à la plupart des marchés obligataires, il n'a pas atteint des prix record. En outre, l'immobilier américain offre des rendements sensiblement supérieurs à ceux des équivalents de trésorerie. Bien sûr, l'immobilier comporte ses propres risques mais chez Falcon Real Estate, nous pensons qu'il est possible de les minimiser en respectant les six points ci-dessus.

haut de page

Penser à long terme

L'analyse la plus fondamentale des tendances de l'immobilier montre que la valeur des immeubles bien situés a augmenté régulièrement sur le long terme. Ceci est dû en partie à l'inflation. Les prix des matériaux de construction et de la main d'œuvre ne cessent d'augmenter, ce qui se traduit par des coûts de construction plus élevés. L'immobilier est un type d'actif qui est toujours considéré comme une protection à long terme contre l'inflation car il existe une forte corrélation entre les valeurs de l'immobilier et l'augmentation des niveaux de prix dans l'économie. La valorisation de l'immobilier sur le long terme est également due à la croissance économique fondamentale, puisque celle-ci se traduira par une accentuation de la demande d'espace de bureaux, de commerce de détail et industriel sur les marchés de premier choix. Cette demande croissante entraîne une augmentation correspondante des prix des loyers, produisant un revenu net d'exploitation supérieur pour un bien et par conséquent une augmentation de la valeur de l'immeuble.

Comme pour d'autres classes d'actifs, il peut y avoir des périodes de surévaluation, comme cela s'est produit en 2006 et 2007, mais depuis, le marché immobilier américain a connu des corrections significatives et sur la plupart des marchés, les évaluations actuelles sont revenues à des niveaux historiques plus normaux. Étant donné qu'historiquement, les prix de l'immobilier ont augmenté de façon continue, les investisseurs à long terme qui achètent des biens aux niveaux de prix raisonnables qui prévalent actuellement devraient réaliser d'excellents retours sur investissement.

Haut de page