Immueble Carl Zeiss
Fond à « bien unique » no 6
Ce bien, situé à Dublin en Californie, à l’est de San Francisco, fut acheté en septembre 2002 pour un prix total de 37,3 millions de dollars, frais de transactions et réserves inclus. L’immeuble était occupé par la société Carl Zeiss, Inc. avec un bail de 20 ans garanti par la Fondation Carl Zeiss, la maison mère basée en Allemagne. Au moment de l’achat, il restait 17 ans à courir sur ce bail. Credit Suisse First Boston accorda un premier prêt hypothécaire capitalisé à l’échéance sur sept ans pour un montant de 25,3 millions de dollars, soit 70 % du prix d’achat. Des investisseurs étrangers s’engagèrent dans cette transaction par le biais d’un prêt qui leur rapporta 10,35 %. D’autres optèrent pour un investissement en actions, avec un rendement de 10,1 %.
La stratégie d’investissement d’origine prévoyait de revendre l’immeuble Zeiss en 2009, au bout de sept ans de détention. Cependant, vu la déprime du marché immobilier à ce moment-là, Falcon décida de conserver la propriété, ce qui fut possible car l’échéance finale de la première hypothèque était en octobre 2032. Une éventuelle revente de cet immeuble sera envisagée à la reprise du marché. Selon notre analyse, la vente de ce bien en 2015 sur un taux de capitalisation de 9,5 % rapporterait suffisamment pour rembourser les prêts et les capitaux propres investis dans le bien, y compris tous les paiements d’intérêts et paiements trimestriels aux investisseurs en actions dus à ce stade.